Институт бесплатного дистанционного Интернет-образования

при Академии общественных естественных и технических наук .

Специальность: Агент по недвижимости.

Дорогие друзья! Вашему вниманию предлагается бесплатный цикл лекций для теоретической подготовки агента по недвижимости. Все они совершенно бесплатны.

Возможно вас интересует почему мы предоставляем такую информацию бесплатно? Ответ на этот вопрос вы найдете на нашей главной странице .

Тема № 5: Составляющие успеха.

       Раздел № 5.1: Чему учиться.

       Раздел № 5.2: Ошибки агентов.

Раздел № 5.3: О мошенничестве при сделках с недвижимостью.

         Содержание риэлтерства в современной рыночной экономике обусловливает тенденцию к тому, что в деловом общении немаловажное значение придается вопросам нравственности. Особенно это касается денежных отношений. Во все времена и у всех народов в этих вопросах уважалась точность, честность, щепетильность. Если у вас имеются перед кемлибо денежные обязательства, они должны быть выполнены в срок. Если по какой - либо весьма уважительной причине вы не можете этого сделать, обязательно сообщите об этом и уточните, возможно или невозможно перенести этот срок. В последнем случае вы обязаны сдержать свое слово. Противное считалось и считается беспечным и безнравственным.

Мысль изреченная - есть ложь. Все, как правило, всегда лукавят. Порой и не замечают за собой такого и искренне возмущаются если их уличают в этом. Стремление достичь успеха, счастья, богатства неизбежно доводят нас до самообмана, самоубеждения  вопреки очевидным фактам. Но среди правил делания денег нет ни одного, в котором бы учитывались: совесть, порядочность, сочувствие, сопереживание, уступчивость

Общеизвестно, что часть сделок по купле - продаже  квартир уходит «налево», т.е. клиент обращается  в агентства, подыскивает себе подходящую жилплощадь, но в заключительной части операции, в которой происходят денежные расчеты, «кидает» риэлтеров, т.е. не рассчитывается с ними за их посреднические услуги. Такие «крутые» клиенты, или хорошо знающие российское законодательство, самостоятельно доводят сделку до окончания, оставляя без оплаты агентов, компании.

         В последнее время риэлторы научились законным путем бороться с таким «цивилизованным» грабежом. По другому у нас говориться, что «на всякого мудреца довольно простоты». В договоре об оказании посреднических услуг (см. образцы документов приложение №6) клиенту предлагается сделать запись о просмотре им квартир, недвижимости и зафиксировать даже свое мнение о планах, видах его на данную недвижимость. В последующем, если это оказался недобросовестный клиент, прекративший отношения с агентством, но совершивший  все же сделку по недвижимости самостоятельно, «запустив мимо» риэлторов, то его следы обязательно обнаружатся в органах юстиции после регистрации сделки. Последующие шаги риэлторов в такой ситуации, как правило, заканчиваются большими штрафными санкциями для такого незадачливого клиента.

         Все деловые отношения стремитесь оформлять в письменном виде. Особенно если это касается сделок с недвижимостью. Капиталы большие и, естественно, риски велики.  Оговаривайте ответственность сторон, возмещение не только потерь, а также упущенную выгоду и прибыль. Но не превышайте порог своего риска. Если установлен риск в 10 - 20 тысяч рублей, работайте на вере, на словах, бездокументарно. Сверх того - не соглашайтесь на устную сделку.

Юридический практикум или несколько правил заключения договоров:

• Основной юридический документ, из которого возникают обязательственные правоотношения - договор. Однако многие положения договора могут оказывать значительное влияние на сделку по недвижимости. При заключении конкретных видов договоров (договоров купли - продажи, аренды, и других) следует использовать положения второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.
• Желательно, чтобы проект предстоящего договора был разработан самой организацией, но для составлении отдельных формулировок условий договора лучше всего привлечь сторонних,  хорошо известных вам специалистов соответствующего профиля.
• Составленный без вашего участия договор  может и не учитывать все ваши интересы.  Если предложение о заключении договора поступает от неизвестной риэлторской компании, необходимо постараться получить о ней как можно  больше информации.
• Крайне осторожно отнеситесь к предложениям новых партнеров. По возможности самостоятельно проведите работу, заведя своеобразные досье на это агентство (уставной капитал, обслуживающий банк, кто руководители, оценка их деловой репутации, финансового положения, сведения о судебных процессах и конфликтах, в которых они участвовали и т.п.).
• Необходимо убедиться, что организация, с которой вы собираетесь заключить договор, действительно существует, зарегистрирована в регистрационной палате, имеет лицензии, сертификаты.
• При подписании договора необходимо убедиться, что представитель компании имеет юридическое право и полномочия на подписание документа. Проверяйте полномочия представителя.
• Как показывает практика, нередко недобросовестные люди, не желая исполнять свои обязательства по договору и нести ответственность, объявляют о том, что лицо, подписавшее договор, соответствующих полномочий не имело (это один из самых распространенных видов мошенничества). Для того, чтобы такого не случилось, необходимо удостовериться в личности агента, для чего корректно по просите его представить соответствующие документы.
• Если представителем компании выступает сам директор, который действует без доверенности, необходимо ознакомиться с приказом о его назначении.
• Вопрос о моменте перехода права собственности на недвижимость является очень важным и при отсутствии в договоре разъясняющих положений могут возникнуть трудности при разрешении споров.

Соблазны , пороки, козни , выражающиеся в нетерпеливости, жадности, высокомерии, упрямстве и т.п. заставляют человека совершать действия , приносящие многим людям страдания. И нет никакой надежды, что и впредь подобное не повториться, что мы избавимся от этого, так как «четыреста способов незаконного изъятия денег у граждан» обязательно будет дополнен и другими.

Пример. Мошеннику под благовидным предлогом удалось незаконным путем (фактически он выкрал указанные ниже документы) завладеть у пожилого и больного человека на непродолжительное время паспортом и регистрационным удостоверением на приватизацию двухкомнатной  квартиры, находящуюся в другом городе N. По паспорту им была оформлена в нотариальной конторе доверенность на право продажи данной квартиры.

Прибыв в N «делец», естественно, выставил жилплощадь на продажу через агентство. Сама квартира, действительно, представляла ценность своим местоположением, этажностью, хорошо сделанным ремонтом и др. О ней риэлторы города знали, что в ближайшем будущем квартира будет продана. Покупателей на квартиру было достаточно много и они не заставили себя долго ждать. Сделка проходила в целом корректно, но один момент настораживал риэлторов. Продавец квартиры достаточно заметно настаивал на передачи ему на руки задатка. Сильно ему нетерпелось получить «легкие» деньги. Причем задаток им был оговорен изначально в довольно крупной сумме. Это настораживало агентов по недвижимости и руководство компании приняло решение оставить задаток до окончания сделки на счету в банке. Риэлторы, выигрывая таким образом время, предприняли попытки получения дополнительной информации о продавце, о собственнике квартиры и т.д. В результате проведенной  проверки выяснилось, что в другой риэлторской компании имеется пакет документов на продажу этой же квартиры, но с копией регистрационного удостоверения. Ситуация становилась понятной и риэлторы приостановили реализацию сделки. 

Пример. Жадность, как один из пороков человека, часто обходится  ему дорого. Председателю жилищного кооператива - женщине было уже 67 лет. И она задумала продать, а это был 1998 год обвала рубля, почти дефолта, всего лишь пять квартир в новом достраивающемся доме, из расчета 5$ за один квадратный метр. Кооператив принимал долевое участие  в строительстве дома. Каким-то образом, на руках председателя кооператива оказались все необходимые документы, которые она и предъявила риэлторской компании с просьбой найти покупателей на новые квартиры. Риэлторы проверили в строительных организациях факт долевого участия данного кооператива в строительстве дома и приступили к работе. Вскоре покупатели квартир от риэлторов оформили необходимые документы. Причем расчеты проводили официально в рублях, а председателю кооператива платили в долларах, получая от нее расписки о получении иностранной валюты.

Пример Все, кто как-то принимал участие в этой сделке спустя некоторое время осознали простую истину, что мошенник готовился к такой акции не один месяц. Банальная ситуация - человек, производящий на окружающих самое благоприятное впечатление, на которого никто бы никогда не подумал плохого, продает однокомнатную квартиру. Документы проверены, в порядке, претензий никаких нет, квартира «чистая».

 Но мошенник, имея в своем распоряжении легковой автомобиль, приготовил к моменту совершения сделки 5 пакетов документов и назначил каждому из покупателей встречи в разных концах города с интервалом в полтора часа. Реальными покупателями на эту квартиру, помимо агентства по недвижимости, находились еще  четыре частных лица. Уж кто - кто, а  риэлторы осторожные люди, за «версту» человека  узнают и то просмотрели и не распознали в нем матерого мошенника. Кстати, после этого последний с деньгами и безнаказанно эмигрировал в Турцию.

Агентство по недвижимости  вручает этому продавцу - мошеннику задаток в 1000 долларов, так как планирует сделать расселение семьи, оговаривая, что он передает весь пакет документов в известной им нотариальной конторе. Однако в назначенное время продавец вышеуказанной однокомнатной квартире на встречу с директором агентства недвижимости, с которым предполагалась сделка, не явился. Ожидая его в нотариальной конторе, директор решает позвонить своему знакомому, работающему нотариусом в другом месте. В разговоре последний обмолвился, что ими проведена только что сделка по такой - то однокомнатной квартире и с таким - то покупателем.

Риэлторов такая «шутка» возмутила и они объявили мошенника в свой собственный розыск. На все сделки на некоторое время наложили вето. И выяснилось интересное. По данной квартире мошенник уже провел три сделки в тот день, получив по ним деньги. На остальные он не решился. Чувство опасности подсказывало ему остановиться, довольствоваться полученным и быстрее скрыться, что он и сделал.

Пример. Отдельные риэлтерские компании, стремясь завлечь к себе клиентов, не стесняясь, без особых церемоний прибегают к такому неблаговидному приему.

Ими дается рекламное объявление, согласно которому данная компания продает в престижных районах квартиры, но по ценам заведомо ниже, чем у конкурентов.

Естественно, покупатели, стремящиеся сэкономить, фиксируют такую рекламу. От клиентов нет отбоя. Но при конкретизации вопроса о приобретении именно этих квартир, сотрудники компании объясняют, что квартиры уже на продаже и т.д. и т.п. Клиентам же предлагаются иные варианты, имеющиеся в базе данных агентства.

Контрольные вопросы.

Внимательны ли Вы при чтении договоров на куплю-продажу недвижимости, вносите ли Вы в него коррективы, отражающие Ваши интересы?

Консультируетесь ли Вы со своим «домашним юристом», прежде чем подписываете документы по сделке с недвижимостью?

        Раздел № 5.4: Базы данных.

Тема № 4              Тема № 6

Начало курса: "Агент по недвижимости"

Администратор сайта.

Copyright © 2001-2005 ООО "Академия общественных, естественных и технических наук"